С учётом того, что ипотека выдаётся на срок от 20 до 30 лет за это время может случиться все что угодно, начиная от потери работы и заканчивая прибавлением в семье. В результате собственник вынужден вновь заниматься поиском жилья в Великом Новгороде. Но что делать с ипотечной квартирой – можно ли ее продать?
Имеет ли право владелец продать ипотечное жилье?
Собственник может продать ипотечную квартиру, если в этом есть необходимость. Но при этом нужно учитывать, что до того момента, пока заёмщик не выплатит ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка. Поэтому, прежде чем выставить ее на продажу, для начала необходимо взять разрешение у банка.
Реально ли найти покупателей на залоговое жильё
Многие продавцы уверены, что найти покупателей на залоговую недвижимость практически невозможно. На самом деле это не так. Такие объекты продают, как правило, с хорошим дисконтом, который может доходить до 30%. Поэтому желающих найти можно всегда, как правило, это риелторы и люди, которые хотят купить жилье в этом районе или ЖК, но они не располагают достаточной суммой.
Как продать ипотечное жилье
1 способ: досрочное погашение
• Собственник обращается в банк для получения разрешения. Банк дает согласие и определяет сумму оставшейся задолженности.
• Обе стороны заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса.
• Из квартиры выписываются все зарегистрированные жители, включая собственника и его несовершеннолетних детей.
• Покупатель передаёт продавцу задаток, равный стоимости задолженности и передаёт его банку в счёт погашения.
• Обе стороны заключают договор, после чего регистрируют право собственности на нового собственника.
• Покупатель передаёт продавцу оставшуюся сумму.
Обратите внимание: на первый взгляд такой способ может показаться простым и безопасным, но это не так. Для покупателя он слишком рискован по той причине, что есть риск нарваться на мошенника, который может скрыться с полученной предоплатой. И таких случаев было немало.
2 способ: погашение ипотеки в процессе сделки
• Банк продавцу выдает разрешение на продажу недвижимого объекта и определяет сумму оставшейся задолженности.
• Покупатель арендует 2 депозитарные ячейки – в одну закладывается остаток стоимости для продавца, а в другую – сумму, равную оставшейся задолженности по ипотеке.
• Каждая сторона подписывает договор купли-продажи, после чего регистрируют сделку.
• Продавец получает часть суммы для погашения задолженности перед банком, после чего банк снимает с недвижимого объекта обременение.
• Недвижимость переходит к новому собственнику. И только после этого у продавца будет доступ ко второй ячейке с оставшейся суммой.
Важно: такая сделка является абсолютно безопасной для каждой стороны, так как она полностью контролируется банком.
3 способ: продажа объекта вместе с долгом
• Продавцу необходимо сообщить банковскому сотруднику о намерении досрочно погасить задолженность и найти покупателя, у которого уже имеется на руках сумма, равная задолженности продавца.
• Обе стороны заключают договор о внесении задатка и заверяют его у нотариуса.
• Покупатель вносит задаток, который продавец использует для погашения задолженности, после чего с недвижимого объекта снимается обременение.
• Затем покупатель оформляет ипотеку. Сделать это он может в любом банке по своему усмотрению.
• При положительном решении банка обе стороны заключают новый договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности.
Основное преимущество такого способа заключается в том, что риски при таком способе продажи минимальны как для продавца, так и покупателя. Но есть и недостаток – найти самостоятельно покупателя очень сложно. Как правило, этим занимаются агентства недвижимости, которые сотрудничают с банком.
4 Способ: недвижимость, выставленная на продажу банком
Такой способ используется в двух случаях – при большой просрочке или если у заемщика серьезно ухудшилась финансовая ситуация и платить по кредиту он уже не может. В таком случае банк через суд конфискует недвижимый объект, после чего выставляет его на торги. В результате покупатель покупает недвижимость у банка, а полученные деньги идут в счёт погашения задолженности.
Такой способ имеет несколько преимуществ: во-первых, специалист сопровождает сделку на каждом этапе, а во-вторых, это отличный шанс купить квартиру по привлекательной цене.
